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一、多城房贷利率再上调!东莞已有4家银行暂停二手房贷款!
多地房贷利率上调 ，东莞4家银行暂停二手房贷款 ，当前房贷市场整体呈现额度紧张、利率上调 、放款周期延长的态势，二手房贷款难度更大。
- 房贷额度与放款周期新房市场：据CRIC调研 ，30个重点城市半数以上新房放贷额度紧张 ，放款周期较上半年持续拉长，3-6个月的放款周期已成为常态 ，临沂 、济宁、菏泽等山东地市放款周期高达半年以上 ，苏州 、泰州 、盐城等城市信贷端全面收紧，放款时间不定 。
二手房市场：全国23个二三线城市中 ，6成以上银行出现二手房停贷现象或放款时间遥遥无期 ，部分城市甚至“保一弃二” 。即便未停贷城市，多数放款周期也在3-6个月 ，较上半年延长 ，且银行加强了贷款监管，对贷款额度、抵押房屋房龄等有明确要求，整体二手房贷款难度大于新房。
- 房贷利率变化全国整体趋势：自今年2月开始 ，受银行信贷收紧影响 ，全国房贷利率全面止跌回升并趋势性上移 。2021年9月，全国首套房平均房贷利率5.46% ，较2020年底上涨23BP；二套房贷款平均利率5.83% ，较2020年底上涨29BP 。
城市差异：七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度上调，苏州 、衢州 、太仓、信阳 、驻马店 、南宁、桂林等首套房贷款利率高达6%以上。东莞首套房房贷利率在5.65%-6.05%之间 ，二套房房贷利率在5.85%-6.25% ，建行最高，首套利率已破6 。多数城市二手房贷款利率略高于新房 ，青岛 、金坛 、南通如皋县等地二手房贷款利率与一手房基本持平 ，苏州、泰州、盐城 、淮安 、青岛、临汾 、金坛 、南通如皋县等地二手房贷款利率均出现不同程度上调 。
- 部分城市具体情况东莞：9月初，东莞中原研究院报告显示 ，由于贷款额度不足 ，兴业、华夏 、浦发 、广发4家银行暂停二手贷款。
其他城市：北京不少购房者申请房贷时被告知“贷款额度紧张 ”，具体放款时间不确定，甚至有人被通知“明年再来 ”；热点二三线城市如南宁、泰州 、丽水等地均需严格审核客户资质 ，包括首付资金来源 、个人还款能力等多项内容 。杭州因额度紧张 ，已有部分银行暂停二手房贷款业务，多位中介人员证实 ，目前杭州多家银行二手房贷款基本不批 ，批下来的也要等到半年以后 。
二、多地上调房贷利率,对购房者和楼市有多大影响?
多地上调房贷利率，对购房者而言会增加购房成本 ，对楼市而言会抑制销量 ，但在部分热点城市可能引发全款抢房现象。具体影响如下：
对购房者的影响
- 增加购房成本：房贷利率上调最直接的影响体现在购房者的贷款利息支出上 。以贷款100万为例，基准利率4.9%时 ，需支付利息91万 ，参考月供5307元；基准利率上浮10%后，要支付利息101.9万 ，参考月供5609元 ，相比基准利率多支付11万元利息；利率上浮20%时，要支付利息113.1万元，参考月供5919元 ，比基准利率多支付22万元利息 。由此可见 ，利率上浮幅度越大，购房者需要支付的利息就越多 ，购房成本显著增加。
- 影响购房决策：对于刚需购房者来说 ，他们大多需要依靠贷款来实现购房梦想。房贷利率上调后，月供增加 ，还款压力增大 ，这可能会使一些原本计划购房的刚需群体重新评估自己的购房能力，延迟购房计划或者选择购买面积更小 、总价更低的房子 。例如 ，一些原本打算购买三居室的家庭 ，可能会因为利率上调而改为购买两居室 。
- 抑制楼市销量：利率上浮意味着抬高购房门槛，变相阻止一部分人进入楼市。对于一些资金实力不够雄厚 、对利率变化较为敏感的购房者来说 ，利率上调可能会让他们望而却步 ，从而减少楼市的需求 。需求减少，楼市销量也会随之受到影响 。例如，在一些非热点城市 ，原本就库存积压严重 ，房贷利率上调后，购房者观望情绪加重 ，楼市销量进一步下滑。
- 引发全款抢房现象（部分热点城市）：在部分热点城市 ，如南京在限价的政策下，房贷利率上浮反而造成一些有钱人全款抢房 。这是因为限价政策使得房价相对稳定 ，这些城市的房产具有一定的保值增值潜力 。对于有足够资金实力的投资者或改善型购房者来说 ，他们担心房价未来会上涨，即使房贷利率上浮 ，也愿意全款购房 ，以尽快锁定房源。
- 长远看保护刚需：目前基准利率4.9%处于历史最低点，未来房贷利率继续上浮的可能性很大 。虽然目前利率上浮在一定程度上误伤了刚需 ，但从长远来看 ，利率上浮可以抑制投机性购房需求，稳定房价，避免房价过快上涨形成泡沫 。当房价稳定在一个合理的区间时 ，刚需购房者能够以相对合理的价格购买到房子 ，从长远角度保护了更多刚需的利益。
三、公积金利率势必还要下调!
目前不能确凿判定公积金利率势必还要下调，但存在下调的可能性与相关推动因素 。具体分析如下：
- 多地商业房贷利率上调 ，凸显公积金利率优势不再明显
10月21日最新LPR公布后 ，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6% ，较之前下降25个基点 ，是今年内最大幅度降息 。按照正常计算，10月LPR调整后 ，南京房贷利率能达2.7%（LPR - 90BP） ，低于当时的公积金贷款利率2.85%。虽后来南京房贷利率政策有调整，先是维持在2.95%（新的政策按照LPR - 65BP执行） ，11月5日起开始执行3.0%的首套房贷利率（即LPR - 60BP） ，但最初按LPR计算出的利率低于公积金利率这一情况，反映出公积金利率在市场中的相对位置变化。
广州早前取消利率下限，房贷利率一直按照LPR -（80 - 100BP）执行 ，10月LPR下调后 ，广州的最新利率应该是2.6 - 2.8%，但很快广州多家银行接到通知 ，房贷商贷利率不得低于公积金利率（2.85%） ，于是广州调整加点部分，变成了LPR - 75BP 。
厦门在11月4日晚上 ，多个中介和自媒体表示房贷利率即将上调 ，经确认情况属实；武汉在11月4日，首套房贷利率从2.9%上浮至3.1% ，且贷款年限不区分5年以内和5年以上；小城市马鞍山11月1日起将房贷利率上调到3.3% ，市区不分首套房、二套房均按贷款年限，利率均按LPR - 30BP执行 ，即贷款年限5年以上执行3.3% ，5年以下执行2.8% 。
多地商业房贷利率出现上调情况，使得原本公积金利率相对商业房贷利率的优势不再突出，甚至部分地区商业房贷利率在调整前低于公积金利率 ，这在一定程度上会推动公积金利率政策的重新审视 ，存在下调公积金利率以保持其政策吸引力和合理性的可能。
- 公积金利率下调存在政策考量和市场逻辑
从政策层面看，公积金制度旨在支持居民合理住房需求 ，促进房地产市场平稳健康发展 。当商业房贷利率与公积金利率差距缩小甚至倒挂时 ，公积金制度的优势难以体现，可能影响其支持住房消费的作用 。下调公积金利率可以增强公积金贷款的吸引力 ，更好地满足中低收入群体的住房贷款需求 ，进一步发挥公积金在住房保障方面的作用。
从市场逻辑分析，房地产市场与金融政策密切相关 。当前房地产市场处于调整阶段 ，部分地区面临库存压力等问题 。下调公积金利率可以降低购房者的贷款成本 ，刺激购房需求，有助于稳定房地产市场 ，促进房地产市场的良性循环。同时 ，与商业贷款相比，公积金贷款利率较低，下调公积金利率对银行利润影响相对较小 ，银行也有一定的操作空间来配合公积金利率的调整 。
- 公积金利率下调也面临一些制约因素
公积金资金的使用和收益需要平衡 。公积金资金主要来源于职工和单位的缴存 ，其收益用于支付职工的贷款利息等。下调公积金利率会减少公积金的收益，可能影响公积金资金的可持续性和安全性 。因此 ，在考虑下调公积金利率时 ，需要充分评估公积金资金的状况和承受能力 。
不同地区的房地产市场情况和公积金政策存在差异。一些热点城市房地产市场可能仍然较为活跃，公积金贷款需求较大 ，下调利率可能会进一步刺激需求 ，导致房价上涨压力；而一些三四线城市房地产市场库存较高，下调公积金利率对刺激购房需求的效果可能有限。因此 ，公积金利率的调整需要因地制宜 ，根据不同地区的实际情况进行决策 。
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